Door: Edward Deiters 
Gepubliceerd: dinsdag 6 november 2007 21:53
Update: dinsdag 6 november 2007 22:31
Een rol plakband en een rekenmachine liggen naast een grote telefoon met veel knoppen. Verder is het enorme glazen bureau op het Amsterdamse kantoor van Richard Homburg helemaal leeg. ‘Een computer, wat moet je d’r mee? Ik heb mijn hoofd, een oude agenda en dit mapje, daarin zit alles wat ik nodig heb… Ik heb het allemaal gehad hoor, maar vond het bullshit. Iedereen zit ’s morgens te kijken naar al die e-mails. Een half uur voor al die moppen en andere lulverhalen.
Dat is toch a big waste of time! Die Crackberry’s ook! Mensen zijn totaal addicted aan die dingen. Zelfs op begrafenissen of op de golfbaan staan ze nog met zo’n kreng te spelen. Dan ben je toch totaal de weg kwijt? Gaat het daarmee allemaal zoveel beter? Ik denk het niet. Al die rommel kost alleen maar tijd.’
Hij zegt het niet, maar straalt het uit: tijd is geld. En daarvan kun je nooit genoeg verdienen. Homburg cashte in 2003 zo’n 200 miljoen euro met de verkoop van vastgoedfonds Uni-Invest, dat hij met harde hand uitbouwde tot een van de grootste stenenbeleggers van ons land. Het blad Quote schat het privévermogen van Homburg in de nieuwste editie van zijn rijkenlijst in op 419 miljoen euro.
Met zo’n berg geld was menig 58-jarige met pensioen gegaan. Niet Homburg. Die stopte het geld goeddeels terug in zijn privébedrijf Homburg Invest dat met een been in Nederland en het andere in Canada staat. De waarde van de vastgoedportefeuille moet volgens Homburg de komende jaren doorgroeien naar 6 à 7 miljard euro. ‘Terwijl ik Uni Invest aan het verkopen was, heb ik dit bedacht. Ik moest toch wat doen.’ Inmiddels is hij opnieuw een van de grootste Nederlandse vastgoedondernemers. En daarvan heeft hij voorlopig nog niet genoeg. ‘Het is leuk, dus ik ben van plan hier nog heel erg lang te blijven. Laat mij de anderen maar wegdragen. Ik heb zware gezondheidsproblemen gehad en het allemaal overleefd. Het was één voor twaalf, mijn toestand was kritiek. Ze gaven me 3 procent kans dat ik ooit weer zou lopen. Nee hoor, pensioen, ik moet er niet aan denken. Laat mij maar werken. Then I am a happy camper.’
De man die ooit begon als koksmaat op Schiphol heeft net enkele maanden uitgerust van een hele drukke periode. ‘Roadshows en emissies in Canada en Amerika, echt even heel hard de kar trekken. Daarom ben ik er even tussenuit gegaan. Naar ons huis in de Caribbean en daarna lekker ontspannen in de natuur op mijn ranch in Canada. Maar eh… dat is mijn privéleven, daarover wil ik het niet hebben.’ Hij nuanceert graag het beeld van de workaholic wiens leven zich van deal naar deal sleept. ‘Ik heb lekker bijgetankt en doe dat in tegenstelling tot vroeger bij Uni-Invest nu zo’n drie maanden per jaar. Bovendien, op vakantie kan ik lekker rustig dingen uitdenken.’
En dat uitdenken resulteert doorgaans in slimmigheden die de gemiddelde vastgoedman volgens hem over het hoofd ziet. ‘Mijn belastingdruk is 16 procent, waar krijg je dat nou in de wereld?’ Zijn overpeinzingen leidden tot ogenschijnlijk vreemde zakelijke uitstapjes waarvoor menig ander vastgoedondernemer wellicht zijn neus zou optrekken. Geschrokken van de verzekeringspremies voor zijn vele gebouwen, begon Homburg zelf maar een verzekeringsmaatschappij. Lijnvluchten een gedoe? Het antwoord was zijn eigen vliegtuigmaatschappij voor privéjets. En als je zoveel bouwt als Homburg begin je natuurlijk ook je eigen keukenfabriek. ‘Zelfs ons jaarverslag maken we zelf. Wat moet je met zo’n designbureau, dat kost alleen maar geld.’ Zijn onvermogen om dingen uit handen te geven, lijkt tevens zijn kracht. ‘We leveren het hele pakket. Tot de schoonmaakservices en het onderhoud aan gebouwen erbij. Ik geef niets uit handen. Wij zijn een totaal geïntegreerd bedrijf en doen alles zelf: van aankoop tot ontwikkeling, tot landbanking en financiering.’
Dat zijn beurskoers zowel in Nederland als in Canada nog niet van de grond komt, lijkt hem niet te deren. ‘Er zijn verschillende analistenrapporten die stellen dat we zwaar ondergewaardeerd zijn. We staan nu op 3 euro 75 en zouden 8, 9 of 10 euro waard moeten zijn. Ik denk dat mensen niet begrijpen wat wij doen.’ Hij haalt zijn schouders op. ‘Met onze bonds gaat het prima. Op het gebied van Real Estate Securities zijn we de grootste in Nederland. We staan zelfs nog boven de banken en hebben in totaal met onze Homburg bonds nu richting 500 miljoen euro opgehaald bij Nederlandse beleggers. Daarnaast zijn ook de banken ons goedgezind. Dus ook zonder hoge beurskoers kunnen we de zaak prima financieren.’
Dwars, een cowboy, vastgoedvechtjas. Het zijn typeringen die hem al jaren aankleven. Het heeft deels te maken met de agressieve manier waarop hij in het verleden vastgoedbedrijven overnam en deels met zijn directe manier van communiceren.
Homburg is iemand die het conflict niet uit de weg gaat. Vooral zijn knallende aanvaring met Peter Paul de Vries, directeur van de Vereniging van Effectenbezitters, is legendarisch. De Vries beschuldigde Homburg daarbij zelfs van bedreiging. Zowel fysiek als verbaal. ‘Dat is absolute nonsens’, zegt Homburg, die De Vries nog steeds – niet echt bestuursvoorzitter-achtig – omschrijft als ‘een etterbakje, een blaaskaak en een leugenaar’.
Een ander mooi voorbeeld van Homburg op zijn dwarst: de autoloze zondag in Amsterdam. Een camera van de lokale televisie legt vast hoe wanhopige verkeersregelaars proberen vanachter dranghekken een stroom woeste automobilisten te beletten toch de stad in te rijden. Een blauwe Bentley Arnage komt aanrijden. Achter het stuur een bezonnebrilde Homburg. ‘Meneer, ik moet naar huis en dit is de enige manier om hierin te komen’, voegt hij op dwingende toon de verkeersregelaar toe. Die antwoordt: ‘Meneer, dat gaat nu niet.’ Homburg: ‘Oh nee? Ik ga hier doorheen.’ Hij beroert het gaspedaal van de Bentley, waardoor de bijna 3.000 kilo zware auto ervandoor schiet als een pijl uit een boog. Verbijsterde verkeersregelaars zien de luxe mastodont langs de dranghekken, over de trambaan met grote vaart in de verte verdwijnen.
Homburg is geen man van regels. Ook die maakt hij liever zelf. ‘Die code Tabaksblatt? Daar doe ik niet aan mee. Als je aan die code wilt voldoen, moet je na werktijd op de zaak zelfs het gebruik van toiletpapier nog verantwoorden. Ik heb mijn mensen onze eigen code laten opstellen. Wij hebben alle vergunningen en voldoen aan alle accountancystandaarden, zowel in Amerika en Canada als Nederland. Ook zijn we met Homburg Invest zowel in Nederland als Canada beursgenoteerd. Dat zegt toch genoeg?’
In Canada hoort het bedrijf bij de grote spelers: Homburg ontwikkelt er momenteel voor 3 miljard Canadese dollar (circa 2 miljard euro) nieuwe winkelcentra, kantoren en woningen. Zijn privévliegtuig is dan ook bittere noodzaak: ‘Ik vlieg 360 uur per jaar.’ Zelfs aan boord van zijn Falcon 2000 leunt hij niet achterover. ‘Ik stap in en neem een ringband vol papieren mee. Dan lees ik de cijfers. Ik ruik het, ook wanneer iets niet klopt. Vergelijk het met een helikopterview over het bedrijf. Dit is goed, dat niet. Vervolgens overleg ik erover met mijn managementteam. Zij moeten het uitvoeren.’ Hij denkt even na: ‘Als ze dat niet goed doen, zijn ze exit.’
De laatste tijd valt er weinig te klagen. ‘We hebben net het beste kwartaal in de geschiedenis van het bedrijf afgesloten. In de eerste drie maanden van dit jaar is de winst met 170 procent gestegen. Tot ruim 50 miljoen Canadese dollar (33,5 miljoen euro). Dit wordt een topjaar. Een heleboel projecten die we aan het bouwen zijn klaar, daardoor verdienen wij dit jaar 150 of 200 miljoen Canadese dollar extra (100 à 134 miljoen euro). We hebben een development pipeline van 3 miljard dollar (2 miljard euro) waarvan we dit jaar voor bijna 1 miljard dollar opleveren (670 miljoen euro).’
‘Als ik een vastgoedportfolio overneem, gaan we er doorheen prikken en kijken hoe we er meer aan kunnen verdienen. Dan schud je de rommel eruit die je niet wilt hebben en de rest ga je ontwikkelen.’ Wanneer hij het uitlegt klinkt de methode Homburg kinderlijk eenvoudig. ‘Ze vragen ze me vaak als ik net een deal heb gemaakt wat de caprate is waarvoor ik gekocht heb. Dan zeg ik: vraag me dat maar over drie jaar. Niet nu. Ik zie een bepaalde asset die we kopen als een resource. Ik heb goud of olie gevonden, haal dat uit de grond en ga dat exploiteren.’
Als voorbeeld noemt hij het Canadese vastgoedbedrijf Alexis Nihon, dat hij begin dit jaar overnam. ‘Dat bedrijf was te groot geworden, de directie te oud, die hadden geen zin meer om die tent actief te managen. Het was een deal van meer dan een miljard, de 550 miljoen Canadese dollar die we van de bank hebben geleend hebben we nu alweer terugbetaald door meteen voor 592 miljoen dollar een stuk te verkopen aan een andere beursgenoteerde onderneming.’
Ook gokken past in de methode Homburg. Hij rept van ‘kopen in lastige tijden’ en ‘durven te betalen’. Zo annexeerde hij jaren geleden al grote stukken grond rondom Calgary, een van die Canadese steden die uit hun voegen groeien door de toevloed van oliemaatschappijen die zich en masse op de teerzanden storten. ‘Dat gaat om heel veel hectares. Ik dacht jaren geleden al dat die olieprijs ooit wel hoog genoeg zou worden om daar te gaan winnen. Dus toen zijn we met een helikopter over de stad gaan vliegen om te kijken naar welke kant die zich zou gaan ontwikkelen. Aan de ene kant lagen twee abattoirs en een kerkhof. Dat was dus niets. Aan de andere kant lagen voornamelijk boerderijen. Daar zijn we heengegaan, gewoon naar die boeren. We kochten hun boerderijen op en we durfden te betalen. Ik stuur gewoon mijn mensen langs, en dan niet in een Mercedes of BMW, maar in een pick-up truck. Liefst in een spijkerbroek. Mensen op gelijk niveau benaderen daar gaat het om. Er kwam jarenlang geen inkomen uit. En misschien hebben we soms wel te veel betaald, maar nu gaat het gebeuren. Dat was een gokje en heeft goed uitgepakt. Grote bedrijven kunnen dat niet, die verzanden in bureaucratie. Zo hebben we bij één project al een hele tijd geleden voor 17 miljoen dollar aan grond gekocht. Dan doe je er voor een paar miljoen aan consultants en architecten bij en is het bouwen, bouwen, bouwen. Man, it’s one big picknick. Zo bouwen we ook aan het financieel centrum van Calgary, dat is mede door die olie-boom de snelst groeiende stad van Canada en zal de komende jaren verdubbelen qua inwonertal.’
Ook in Montreal sloeg Homburg twee maanden geleden zijn slag en kocht er een grote vastgoedportefeuille van transportbedrijf CN. ‘Dat is een heel blok midden in het centrum. We bezitten daar de hele straat. Bijna een miljoen square foot, met fantastische herontwikkelingsmogelijkheden. Daar zit onder meer CN headquarters in, dat gaan we ontwikkelen. Daarin komen kantoren, condominiums en nieuwe headoffices. Ik heb nu al pensioenfondsen en andere grote klanten die daar wel willen zitten. Er komt een heel nieuw ziekenhuis van 1,2 miljard Canadese dollar tegenover, dus appartementen daar zijn ideaal voor vermogende oudere mensen. Het is fantastisch. Ik knip en plak er zo de huurders aan elkaar. Ook zit er een enorme parkeergarage bij. Toen we die kochten zag ik meteen dat er drie keer zoveel auto’s in kunnen. Hij was onder meer gemaakt voor hoge trucks, dus daar zetten we gewoon wat verdiepingen tussen.’
Heel even stokt zijn spraakwaterval. ‘Weten jullie wat het is…? Andere mensen staren zich dood op het rendement. Ze kijken naar modellen en term sheets. Ik zeg altijd tegen die bankiers: ‘Guys, don’t send me any of these term sheets.’ Je moet eerst kijken en dan gewoon knippen en plakken. Zelfs het Centraal Station was daar part of the deal. Dat leasen we nu aan de Canadese Spoorwegen.’
Zelf zegt Homburg vooral te genieten van de fase voor het bouwen. ‘Dat kan soms een jaar duren. Hoeveel gaan we er bouwen? Wat gaan we bouwen? Wat voor een kwaliteit? Wordt het luxe of toch gewoner? Gaan we voor the most money of proberen we popi-jopi te zijn met een groen gebouw?’ Ook de budgettering geeft Homburg een warm gevoel van binnen. ‘Die is altijd te hoog. Aanpassen dus. Dan kijk ik door zo’n gebouw heen en zeg: zo’n aluminium relinkje kost 1.400 dollar. Maken we die van galvanized steel dan kost ie maar zevenhonderd, dan bespaar ik dus op al die balkonnetjes.’ De grote rekenmachine blijft onaangeroerd, hij pauzeert even... hoofdrekent: ‘460 balkonnetjes keer zevenhonderd. Ha, da’s toch mooi een besparing van, eh…ruim 320.000 dollar.’
Pas wanneer de zaak soepel loopt, heeft Homburg rust. Toch breekt soms nog steeds de hel los. ‘Als ik ergens onrust bespeur, zelfs al verdienen we nog zoveel geld, dan ga ik in de overdrive. Dan komen mensen vaak een hele andere Richard Homburg tegen, dan kan ik keihard zijn. Dit moet een well greased machine zijn.’