Door: Jan-Hein Strop 
Gepubliceerd: zondag 27 november 2011 21:36
Update: maandag 28 november 2011 06:09
Pas op waar u uw vakantiehuis koopt, want in België en Frankrijk gaat het mis!
Wie droomt van een tweede huis in Frankrijk of België, krijgt hierbij een wake-upcall. Koop uw vakantieboerderij voor een fijne plek en het lekkere weer, en niet omdat u er in de toekomst winst op wilt maken. Dat zal namelijk wel eens vies kunnen tegenvallen. De huizenprijzen in beide landen zijn sterk gestegen, tot ver boven hun langjarige gemiddelde. En in tegenstelling tot Nederland, waar de prijzen met zo’n 9 procent zijn gedaald, is er daar nog helemaal geen lucht uit de bubbel ontsnapt.
| Foto: Gerard Til/Hollandse Hoogte
Dat zijn de conclusies uit het pas verschenen jaarlijkse overzicht van de mondiale huizenprijzen van het Britse blad The Economist. Uit dat overzicht blijkt dat de Franse en Belgische woningen met ongeveer 25 procent overgewaardeerd zijn. ‘De overwaardering lijkt zelfs sterker dan in de VS op het hoogtepunt van de bubbel’, schrijft het blad. In Amerika is er zoveel lucht uit dat de prijzen inmiddels zelfs al te laag zijn, afgezet tegen de inkomens en de huurprijzen.
Toch heeft de bubbel in de landen ten zuiden van ons sinds de crisis in 2009 verbazingwekkend genoeg kunnen standhouden. De vraag is niet of die leegloopt – dat gebeurt altijd – maar wanneer en in welke mate. Daarbij is het van belang te weten dat de huizenprijzen in België en Frankrijk net als in Nederland vooral erg hoog zijn ten opzichte van het gemiddeld inkomen – dat maakt huizen slecht betaalbaar. Ook ten opzichte van de huren zijn de huizen te kostbaar.
Onheilsscenario
Als Europa door de eurocrisis in een zware recessie terechtkomt, loopt de werkloosheid snel op. Bovendien zijn kleine tegenslagen onder zulke omstandigheden voor veel mensen genoeg om in betalingsproblemen te komen. Dan volgen massale gedwongen huisverkopen door banken, waardoor een scherpe prijsdaling onvermijdelijk is – zo ging het ook in de VS. Daarbij past wel de aantekening dat de hypotheekverstrekking in de VS wel erg risicovol was en dat huiseigenaren hun hypotheek konden opzeggen zonder met een restschuld te blijven zitten.
Niet iedereen deelt dit onheilsscenario. Er zijn economen die stellen dat de huizenprijzen niet te hoog zijn wegens de bevolkingsgroei en de lage hypotheekrente, die mensen immers in staat stelt om meer te lenen. Op zich is dat waar, maar de rente kan niet altijd laag blijven. In Frankrijk bijvoorbeeld is als gevolg van de eurocrisis de rente die de overheid betaalt om geld te lenen aan het stijgen, waardoor ook de hypotheekrente hoger wordt. Daar komt bij dat ook de Franse banken hard getroffen zijn door de onrust in Griekenland, Spanje en Italië, waardoor ze noodgedwongen voorzichtiger zijn bij het verstrekken van hypotheken.
Dat bevolkingsgroei de prijzen rechtvaardigt, is eveneens twijfelachtig. Dat was ook altijd het argument in de VS, maar het kon niet verhinderen dat de markt instortte. En zie ook Nederland, waar woningnood de prijzen op peil zou houden – is niet gebeurd. Dit alles betekent niet dat de Franse huizenmarkt gaat crashen. Als de lonen stijgen en de huren omhoog gaan, kan het heel langzaam gaan met de prijsdaling, want woningen blijven dan betaalbaar. Maar met een lage inflatie zoals nu, waardoor de lonen nauwelijks stijgen, is dat niet erg waarschijnlijk.
De buurman
Dit klinkt allemaal onheilspellend en verstoort de mooie droom over la douce France. Gelukkig is er ook goed nieuws, want er is een land dat grenst aan Nederland, dat ook prachtige landschappen, middeleeuwse dorpen en een zonnig zuiden heeft.
Bovendien is het onder Nederlanders al twee jaar het meest populaire vakantieland, dat zijn associatie met de Tweede Wereldoorlog in rap tempo aan het verliezen is: de Bondsrepubliek Duitsland. Aflossingsvrije leningen, tophypotheken en een prijsopdrijvende hypotheekrenteaftrek, daar doen ze niet aan in het conservatieve Duitsland. Resultaat is een opmerkelijk stabiele huizenmarkt, waar de prijzen nauwelijks zijn gestegen.
Sterker nog, huizen zijn op dit moment net als in de VS voor een prikkie te koop, concludeert The Economist. Dat is niet altijd zo geweest: in de jaren negentig kostte een Duits huis gemiddeld twee keer zoveel als een Frans huis, nu zijn de huizen in Duitsland 20 procent goedkoper dan in Frankrijk.
Met andere woorden: vergeet de Provence, ga eens kijken in de Eifel. Het is er prachtig. En zo gek is dat niet voor wie zich realiseert dat Nederland altijd al een provincie is geweest van de grote buurman.
Extra belastingen
Sarkozy jaagt op huiseigenaren
Nederlanders die een tweede huis hebben in Frankrijk zijn de afgelopen
tijd een paar keer op de korrel genomen. Eerst door de Nederlandse
fiscus, die op zoek ging naar verstopt vermogen in de vorm van Franse
bakstenen. En daarna door de regering Sarkozy, die een belasting op
tweede huizen wilde invoeren naar rato van de huurwaarde. Onder grote
binnenlandse druk is die maatregel weer snel ingetrokken. In plaats
daarvan is de termijn waarbinnen belasting betaald moet worden op de
winst bij de verkoop van een huis, verdubbeld van vijftien naar dertig
jaar. Dus als je iets koopt: houd het heel lang, heb plezier en denk
niet dat je slim aan het beleggen bent.