Door: Jan-Hein Strop 
Gepubliceerd: dinsdag 27 december 2011 23:11
Update: woensdag 28 december 2011 06:22
Bar en boos was het dit jaar op de woningmarkt. Zes redenen waarom de turbulentie in 2012 verder toeneemt.
De woningmarkt was in crisis dit jaar. En dan nu het slechte nieuws: die crisis waait niet over in 2012. Sterker nog, het ziet er naar uit dat de ellende zal toenemen, en dat het debat over de woningmarkt en spelers daarop nóg turbulenter wordt. Waarom?
Lees ook:
We krijgen ruzie met banken
De concurrentie op de hypotheekmarkt is afgenomen. Per 1 januari verstrekt de Franse bank BNP Paribas in Nederland geen nieuwe leningen meer en SNS heeft de kredietverlening sterk teruggeschroefd. ‘Door deze ontwikkelingen verdwijnt gezonde concurrentie in de markt en lopen de rentemarges die banken aan hun klanten berekenen weer op’, liet de Vereniging Eigen Huis (VEH) gisteren weten. De organisatie heeft daarom de Nederlandse Mededingingsautoriteit (NMa) verzocht opnieuw de hypotheektarieven onder de loep te nemen.
De onvrede over de banken neemt door het gebrek aan overstapmogelijkheden (oversluiten hypotheek) toe. Nog vervelender is dat door de dalende huizenprijzen steeds meer huishoudens sowieso niet kunnen shoppen voor een lager rentetarief. Een groeiende groep huiseigenaren heeft door de prijsdaling namelijk een hypotheeklening die hoger is dan de waarde van het huis. Aan het einde van je rentevaste periode krijg je dan geen lening meer bij een andere bank, helemaal nu de leenvoorwaarden zijn aangescherpt.
Dit betekent dat je vastzit aan je bank en ieder prolongatievoorstel moet accepteren. Zo worden honderdduizenden huizenbezitters tegen hun wil slaaf van de bank. Als de hypotheekrente stijgt door de eurocrisis en nieuwe kapitaaleisen zijn de rapen pas echt gaar.
De HRA-oorlog breekt uit
De geest van de hypotheekrenteaftrek (HRA) is uit de fles en gaat niet meer terug. De afgelopen weken zagen we de ene na de andere VVD- en CDA-prominent uitspraken doen over het beperken van de aftrek, en zei zelfs CDA-minister Verhagen dat het heilige huisje van de aftrek een ‘lekke dakkapel’ heeft. Premier Rutte (VVD) liet daarop weten dat in zijn regeerperiode niet aan de aftrek getornd wordt. Daarmee lost hij een verkiezingsbelofte in, maar hij neemt de onrust over dit onderwerp niet weg. Ga maar na: komend voorjaar moet het kabinet vele miljarden aan nieuwe bezuinigingen zoeken, waarbij het waarschijnlijk de hulp van de oppositie nodig heeft. Die ziet niets in fors snijden in uitgaven zolang er geen structurele maatregelen (hervormingen) getroffen worden, waarbij de woningmarkt op één staat.
Ook als het zonder de oppositie lukt om te bezuinigen, dan nog zal de aftrek hevig ter discussie staan als symbool van de onwil van de regering-Rutte om te hervormen. Los van dit alles is het onderwerp niet te vermijden, omdat staatssecretaris Weekers van Financiën (VVD) heeft toegezegd met een inventarisatie te komen van onderzoeken naar de aftrek en zijn verstorende werking op de woningmarkt.
Verhuisbelasting omhoog
Als de aftrek even uit het nieuws is, dan is er altijd de overdrachtsbelasting nog. Die is vorig jaar tijdelijk verlaagd van 6 naar 2 procent. Juli 2012 gaat de belasting in principe weer omhoog, wat bepaald geen duw in de rug is voor de woningmarkt.
Huurder zit muurvast
Veel huishoudens zitten vast in hun (sociale) huurwoning. Koophuizen zijn vaak onbetaalbaar, omdat de leenvoorwaarden strenger zijn geworden, en commerciële huur is veel te duur. Het percentage vrijkomende huurwoningen daalde in het afgelopen jaar verder tot 7,9, wat betekent dat het gemiddeld bijna dertien jaar duurt voordat een huurwoning vrijkomt, zo maakte het Centraal Fonds Volkshuisvesting vorige week bekend.
Hierdoor wordt het steeds moeilijker een geschikte betaalbare huurwoning te vinden. Deze trend zet door, nu de koopbereidheid onder vooral jongeren tot een dieptepunt is gedaald en de betaalbaarheid van woningen ondanks de prijsdaling niet is verbeterd.
Corporaties liggen dwars
Het kabinet heeft een wet in voorbereiding die corporaties volgend jaar verplicht om 75 procent van hun woningvoorraad aan huurders te koop aan te bieden. Dit is bedoeld om de doorstroming van huur- naar koopwoning te stimuleren. De overkoepelende club van corporaties Aedes heeft sterk negatief gereageerd op de wet. Het zou leiden tot een versnippering van het aanbod en het eigendomsrecht doorkruisen. Dit zet de verhoudingen tussen corporaties en Den Haag verder op scherp.
Overigens willen de corporaties wel woningen verkopen; iets waar ze steeds creatiever in zijn geworden met allerlei koopconstructies en renteregelingen. Binnenkort komt er waarschijnlijk een proef met een innovatief idee voor financiering die de koopprijs drastisch omlaag brengt (zie kader).
Prijzen dalen verder
Dat de huizenprijzen in 2012 verder dalen, is onvermijdelijk. Want vanaf 1 januari kunnen huizenkopers weer minder lenen. Bovendien hakken de recessie en de afname van de koopkracht erin. De toename van het aantal gedwongen verkopen is het treurige sluitstuk van deze turbulente woningmarkt.
Moeder aller taboes is inmiddels aardig op leeftijdDe discussie over de hypotheekrenteaftrek steekt weer de kop op. Een storm met standaardingrediënten.
Lees de column